中国证监会近日发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金常态化发行的通知》。值得注意的是，在扩大内需的宏观背景下，本次试点的资产类型扩大至消费基础设施领域。宣布发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农产品直销市场等城乡商业网络项目以及保障基本生活的社区商业项目。这意味着基础设施REITS的投资范围进一步扩大，包括收费公路、工业综合体、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源，以及百货、购物中心、农业直销等。销售商店。也可能发行房地产投资信托基金。
百货商场、商场、农贸市场作为消费基础设施，商业性较强。这些商业地产项目不断纳入REITS范围，不仅将成为未来资本市场的重要投资产品，也将成为房地产领域新的金融模式。一方面，这些商业和超市项目通常拥有可观的现金流，比其他基础项目更容易吸引投资者。项目选择将更加广泛，项目目标可能包括更多的私营企业。因此，不仅对REITS本身的发展有意义，而且对商业地产市场的复苏也具有积极的作用。REITS作为一种新型金融产品的发展，需要高度重视和行动，将其作为资本市场和房地产开发的契机。
数据显示，自2020年4月启动基础设施REITS试点以来，截至2023年2月底，已有25只REITS上市，募集资金超过800亿元。这些项目涵盖收费公路、工业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。与此同时，REITS项目也开始从最初的国有企业项目转向民营企业项目。去年国务院总部提出进一步盘活存量资产、扩大有效投资的建议，实际上就意味着REITS市场的未来发展将打开政策空间。随着试点范围的扩大，房地产投资信托基金的目标以及未来物流综合体、超市和零售店等资产将被纳入其中。
中国证监会的新通知让这些预期成为现实。基础设施REITS的扩张正在慢慢成为一种趋势，从传统的基础设施项目扩展到商业地产项目。这也让国内REITS产品更加接近标准。在房地产市场持续低迷的情况下，REITs的扩张不仅具有时机优势，而且在房地产市场融资方面也发挥着主导作用。随着REITS项目不断扩大，未来将成为国内商业地产融资的主要渠道之一。
由于REITS产品的性质，REITS试点的逐步扩大，一方面为基础设施投资带来的诸多资产提供了优化路径。当地基础设施项目资产的变化。另一方面，与上流行的REITS一样，这个市场实际上为房地产市场从逐步扩张向库存更新过渡提供了新的融资渠道。这对于城市化发展从“渐进式扩张”向“城市再生”转变以及随之而来的房地产市场发展具有积极意义。相应地，国内房地产行业有望进一步走向轻资产模式的“良性循环”。
对于寻求改变融资和投资模式的地方政府来说，逐步扩张REITS实际上是解决债务的工具。REITS是未来地方政府推动基础设施投资、盘活存量资产的主要方向。但房地产投资信托基金能提供的不仅仅是当地基础设施投资和城市化。其主要目的是为本地基础设施资产和政府固定资产的定价和交易提供与本地房地产资产和其他固定资产定价相同的目标。在资产保值方面，地方政府需要发挥带头作用。
同时，REITS的扩容和发行也有望变得更加常态。这使得REITS基金不再是单一项目融资的题，而是一个长期的房地产投资目标。证监会明确，鼓励上市REITS通过增发股份收购资产，开展并购重组活动。加快实施首批扩容REITS项目，完善扩容定价机制，鼓励更多合适的扩容项目发行上市。此次，市场参与者范围也有望扩大。现在，深圳最近提到将在亚太地区建立REITS中心。那么，以REITS为投资标的参与基础设施投资和商业地产开发的房地产基金方式，是地方政府通过REITS形成的更高层次的开发模式。
从这两方面，我们可以看到REITS的逐步发展对于地方投资和发展的长期作用。地方政府必须对REITS产品和相应的资产证券化方式给予足够的重视，并在向新的发展路径和方式转型的过程中发挥积极作用。
证监会近日发布基础设施REITS常态化发行相关规定，将REITS投资范围扩大至消费类基础设施资产，推动扩容发行进一步常态化。随着REITS试点逐步扩大，不仅投资范围不断扩大，发起人也从国有企业扩大到民营企业。这一新市场不仅解决了基础设施投资的融资需求、优化存量资产，而且对当地城镇化建设和房地产开发也具有新的意义和作用。
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