本篇文章主要是分享一些房地产抵押贷款税务担保的法律风险及应对的相关知识，其中也对纳税担保财产清算的题进行了一些详细解释，现在开始吧！
编者按我国主动税收征管制度要求纳税人在申请行政复议前缴纳税款、滞纳金或提供相应担保。事实上，如果纳税人无法缴纳税款或滞纳金，只有在提供纳税担保并得到税务机关确认后才能启动复审程序。通过房地产抵押贷款提供税收担保是纳税人最常见的选择，但也面临操作困难。本文通过某企业以不动产抵质提供纳税担保但未得到税务机关确认的案件，揭示了税务机关与以不动产抵质提供纳税担保的税务机关之间的争议焦点。审查责任和实际困难。
一、案例介绍
2015年12月21日，海南省五子山地税局第四税务处向原告五子山建英杰土木工程有限公司发出五子山地税四司[2015]80070号、80071号《税务事项通知》建英杰土木工程有限公司，应退土地增值税32,746,784元，营业税金及附加4,016,348元，同日向原告送达两份通知书，2015年12月23日，原告提出地税局通知称“提交了《税款扣除申请》，要求将其开发的香山花园项目中的5套未售房屋（总价值3537435元）用于税款扣除。地税局第四分局原告于2015年12月30日出具了地税[2015]816号第5号《地税第四次限缴通知书》，通知地税局向国税局缴纳土地税。地税局服务大厅2016年1月6日前增值税清算税款为32,746,784元。通知书于2015年12月31日送达原告。原告收到通知书后，向地税局提出复议请求。自原告提出的复议请求，地税局未予受理，遂向五指山市人民法院提起诉讼，请求地税局依法作出复议决定。2016年12月17日，第47号琼9001行政判决书上诉至省第一中级人民法院，2017年3月27日，法院作出琼96号行政判决书，地方税务局于4月7日通知原告2017年，在进行行政复议之前，他必须在2017年4月14日之前提供担保。否则，地税局将决定不提供担保。受理案件。
2017年4月12日，原告以位于五指山市路一栋住宅楼内的106号、107号、206号、207号共5套单元作为纳税担保。2017年4月20日，地税局致函五指山市国土资源局，询上述房屋是否可以抵押转让。2017年5月27日，五指山市国土资源局五指山市不动产登记中心回复如下“该房产可以抵押、转让，但在办理上述房产登记之前，五指山建英杰土木工程有限公司.已经来到我们中心，完成香山花园项目的建设并完成工程。”2017年6月16日，地税局再次致函五指山市国土资源部门，询涉案5处房产是否存在纠纷或其他无法设立抵押并办理过户的情况。2017年7月17日，五指山市国土资源局回应称，涉事5套房产所在的香山花园项目存在境外房产题。在题解决之前，房产登记中心将不再受理该局香山花园项目内的各类房产。根据上述两份复，地税局第四分局于2017年7月26日发出《税务事项通知书》，决定对原告提供的担保不予确认，并告知原告可以向国家税务局。自收到通知之日起60日内向税务机关报告，五指三市地税局将在3个月内申请行政复议或向法院提起诉讼。
简英杰公司因不遵守地税局四司下发的《涉税事项通知书》，于2017年10月24日向五指山市人民法院提起诉讼。
二、本案题及当事人意见
本案争议的焦点是税务局是否拒绝确认房地产抵押担保的合法性。
简英杰公司认为，其以五子山市路一栋住宅楼内共五套房屋（106、107、206、207）作为抵押，提供纳税担保。上述房屋总面积64,317平方米，总价值约4,502,190元，全额抵扣增值税327,467,840元。但被告却出具了吴地税、西通《税务事项通知》167号。2017）2017年7月26日，对原告提供的住房抵押贷款担保的决定未予确认，原告作为税务抵押贷款提供的原告拥有的5处房产完全符合担保条件由法律规定。不确认属于违反法律规定的行为，必须依法予以取消。
四地税务局认为有必要对原告提供的五处房产的合法性进行审查，并办理抵押登记。按照“地随房、房随地方”的原则，五指山市地税局两次向五指山市房地管理局查询五处房产的合法性。当被及原告是否可以获得抵押时，五指山市房屋土地管理局回应称不予登记，被告也未确认原告提供的五处房产的抵押物。原告如欲使用已获得纳税担保的五户房产，被告须依法审查其是否符合相关规定，并须将房屋、土地抵押。据乌鸡山市房地管理局回应，原告提供的五处房产不符合法定抵押登记要求，因此未确认所提供的五处房产的担保并无不当。手稿。
法院判决，纳税担保人须先准备《纳税担保书》和《纳税担保财产清单》，与被告确认后，再以纳税担保财产登记抵押。自抵押登记之日起生效。经本案地税局调查，确认上述五处房产目前无法办理各项不动产登记任务，且原告的抵押不符合担保条件。四分局未确认担保，决定不予确认，事实清楚，被告通过167号公告通知原告，起诉期限为3个月。根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，行政诉讼的公诉期限为6个月，被告告知原告申诉权内容不正确、程序违法。地税局税务部门判定其违法，并下达了《关于税务事项的通知》。
3.中国税收视角
本案是房地产抵押贷款税务担保未经国税局认定的典型案例，反映了双方在房地产抵押贷款税务担保实践中争议的焦点。国税局审查的程序和重点、执法文件中诉讼权利内容的错误等，笔者在以下方面提供风险提示和建议
纳税人为房地产抵押提供税收担保必须遵守法律条件。
本案中，简英杰公司提供的五处房产权属明确，但抵押能否登记是税务部门确认的关键。2017年4月20日，地税局致函五指山市国土资源局，询上述房屋是否可以抵押转让。2017年5月27日，五指山市国土资源局五指山市不动产登记中心回复如下“房产可以抵押、转让，但在办理上述房产登记之前，五指山建英杰土木工程有限公司.来到我们中心完成香山花园项目的建设和登记。”2017年6月16日，地税局再次致函乌鸡山市国土资源局，询这5处相关房产是否在该地区。造成争议或无法建立抵押和处理产权转让的情况。2017年7月17日，五指山市国土资源局回应称，涉事5套房产所在的香山花园项目存在境外房产题。在题解决之前，房产登记中心将不再受理该局香山花园项目内的各类房产。综合上述两复，地税四局决定对简英杰公司提供的担保不予确认。
韩国于2005年颁布实施《税收担保试点办法》，明确规定纳税人或者其他自然人、法人、经济组织经税务机关同意或确认后，可以提供担保、抵押、质押。提供纳税人所欠税款和滞纳金的保障。以本案税押贷款为例，由于税押贷款担保要求过于严格，对于权属不明或有争议的财产无法设立抵押贷款担保，抵押权要想生效，需要必须。用抵押贷款做担保比较困难，提供税务担保，尤其是房产类的税务担保，往往操作起来比较困难。例如，在海南国拓科技有限公司诉海南省税务厅第一审计局涉税担保辩纠纷二案中，海南国拓公司为“八里银海”，我们使用的是6号楼。该项目采用抵押担保方式开发建设，公司向省地税一稽局提交纳税担保申请，“八里银海”项目被省地税一稽局彻底封存。尽管该公司申请了税务担保，但整个“八里银海”项目仍处于封锁状态，税务机关认定该公司提供的税务担保抵押品不符合条件，故未受理税务担保申请。经一审、二审，法院均未予受理。因此，纳税人希望通过担保贷款提供纳税担保的，首先要根据《纳税担保试点办法》的规定，检查所提供的财产是否可以作为抵押物，并明确该财产及用途是不同的。权属不明或者有争议的财产，依法没收。被扣押或监管的财产、经正当程序确认为违法或违规的建筑物等不符合抵押担保要求的，即使申请，提交税务部门时也不会被认可。纳税人还需要知道，当他们所提供的财产明显可以被抵押时，他们是否可以办理抵押登记。这样可以让您在抵押税担保过程中自由应对，避免不必要的纠纷。
税务机关要对房地产抵押贷款进行实质性调查，并积极配合纳税人完成抵押贷款登记。
《税务行政复议规则》第三十三条第二款规定，申请人依照前款规定申请行政复议的，应当先缴纳或者根据税额缴纳税款和滞纳金。数额和期限由税务机关依照法律、法规的规定确定。或者，如果您提供此类担保，您可以在全额缴纳税款和滞纳金后或提供担保后60天内提出行政复议申请。第三款规定，在收到税务机关已采取具体管理措施的确认后，申请人必须提供担保。方法包括担保、抵押和留置权。税务机关采取具体管理措施，必须对担保人的资格和信用进行审查，对不具备法律规定的资格或者不能提供担保的，有权予以拒绝。税务机关采取具体管理措施，应当对抵押担保和抵押人提供的抵押担保进行调查，对不符合法律规定的抵押担保和抵押担保，不予确认。
根据上述规定，税务部门有责任和义务对纳税人提供的担保进行审查，对不符合法律规定的抵押担保或抵押担保，不会予以确认。税务局审查纳税人提供的税收抵押是否符合条件时，必须按照《税收担保试行办法》的规定作出决定。
《纳税担保判断办法》第二十条规定，以财产抵押纳税的，必须办理抵押登记。税务抵押自抵押登记之日起生效。纳税人应当向税务机关提交下列部门核发的抵押登记证明及其复印件以城市房地产、乡镇企业厂房或者其他建筑物抵押的，须提供县级以上地方人民政府规定的部门出具的证明；以船舶、车辆抵押的，须提供县级以上地方人民政府规定的部门出具的证明。交通登记部门，如以企业设备等动产抵押的，需提供行业或企业出具的证明，需提供财产所在地商务部或纳税人所在地公证机构出具的证明。
本案中，针对简英杰公司提供的抵押担保，地税局曾两次致函五指山市国土资源局，确认该房屋是否可以抵押转让。它还体现了权属是否清晰，除了抵押贷款登记对纳税担保的影响外，可以说，能否登记抵押贷款决定了是否提供抵押贷款。
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